Pourquoi est-il si difficile d'accélérer l'offre de logements ?
L'accès à un logement abordable est une question cruciale au Canada. La voie à suivre pour construire beaucoup plus de logements et les rendre économiquement viables est loin d'être simple. Il y a d'énormes forces macroéconomiques et sociétales à surmonter, et d'innombrables opinions provenant de diverses perspectives industrielles sur ce qui doit être fait. Chez Ratio.City, nous avons un point de vue unique sur les premiers processus de pré-développement et sur les défis actuels auxquels sont confrontés les constructeurs de villes.
J'ai toujours été fasciné par les villes. Grâce à ma formation d'architecte et à mon expérience pratique, j'ai pu constater que la construction d'une ville est un processus complexe qui implique de nombreux acteurs et décideurs. Les différents niveaux de gouvernement élaborent des politiques qui régissent ce qui peut être construit et où. La construction est coûteuse et des capitaux sont nécessaires pour concrétiser des projets économiquement viables. La forme construite est déterminée par la vision des architectes, ainsi que par les technologies de construction et la main-d'œuvre locale disponible.
Le flux d'informations et la collaboration entre tous ces acteurs sont les moteurs d'une construction urbaine réussie. L'optimisation de l'échange d'informations sera essentielle pour accélérer l'offre de logements.
Dans nos conversations avec les agences gouvernementales, les municipalités, les promoteurs immobiliers, les fournisseurs de logements à but non lucratif, les architectes et les urbanistes, nous entendons les quatre mêmes défis se répéter:
Tous les sites faciles ont disparu
Il est difficile de trouver des sites qui soient à la fois approuvables et économiquement viables pour la construction de logements abordables. Les promoteurs immobiliers et les organisations à but non lucratif ont tous leur propre définition de ce qui rend un site intéressant et réalisable. Certains préfèrent des quartiers spécifiques, d'autres privilégient la proximité des transports en commun ou la possibilité de se déplacer à pied ; les constructeurs d'immeubles de moyenne hauteur peuvent se concentrer sur des avenues bien définies, tandis que les promoteurs d'immeubles de grande hauteur se concentrent sur les zones de régénération. À l'heure actuelle, tout le monde s'accorde à dire que les parkings vides les plus évidents ont déjà été aménagés et que la recherche de sites sous-utilisés nécessite de nouvelles stratégies et des accords créatifs.
L'incertitude coûte cher
Les promoteurs immobiliers ont du mal à prévoir le temps nécessaire pour obtenir l'approbation de la municipalité. De nombreuses politiques d'urbanisme ont un impact sur le potentiel de construction d'un site. L'échelle et la portée de ces politiques peuvent varier d'une province à l'autre, d'une région à l'autre, d'une municipalité à l'autre et d'un quartier à l'autre. Les modifications apportées aux politiques entraînent parfois des incohérences qui peuvent considérablement allonger les délais d'obtention des autorisations municipales. Les promoteurs immobiliers doivent alors assumer les coûts du terrain alors que les coûts de construction continuent d'augmenter. Cette situation peut entraîner des pertes de plusieurs millions de dollars pour les promoteurs en raison des retards d'approbation.
La transparence et la collaboration ne sont pas des valeurs par défaut
Différents groupes de professionnels de l'aménagement du territoire sont impliqués, tant du côté de la municipalité que du côté du promoteur ou du demandeur. L'équipe de consultants du demandeur doit préparer des rapports, des études et des dessins à soumettre aux différents services de la municipalité chargés de les commenter et de les examiner.
En raison de la nature des exigences de la demande, les soumissions doivent être entièrement conçues et résolues, ce qui implique un investissement important en temps et en efforts. L'équipe de consultants fait appel à son jugement professionnel et aux meilleures pratiques basées sur l'expérience passée. Mais chaque projet est unique et des surprises sont inévitablement découvertes au cours du processus.
Le planificateur communautaire municipal est généralement au centre de ce processus et chargé de distribuer les informations aux différents services de la ville selon un modèle en étoile. Ce processus est généralement linéaire et séquentiel. Dans le cas de sites complexes ou de projets ambitieux, les questions peuvent s'enliser dans des priorités contradictoires. Dans une épreuve de force entre les arbres de rue requis et les services publics souterrains existants, qui l'emporte ?
Il est possible de s'engager avec l'équipe du candidat plus tôt dans le processus afin d'identifier les problèmes et d'aligner les objectifs de haut niveau. Le compromis et la résolution créative des problèmes sont plus faciles lorsque l'investissement est moindre. Plus tôt les problèmes sont identifiés, plus tôt la conception peut être modifiée.
On ne peut pas changer ce que l'on ne mesure pas
Il n'existe pas de source d'information centralisée et facile d'accès sur l'offre actuelle de logements. Un projet de logement doit passer par différents processus avant l'occupation finale : de la demande initiale d'autorisations, aux approbations de zonage spécifiques au site ou aux appels, au permis de construire, à la construction et à l'occupation. Chaque étape implique différents services et un suivi. Les progrès sont signalés dans les rapports annuels et dans les totaux globaux, mais ne sont pas liés à la durée de vie d'un projet individuel. Le manque de transparence qui en résulte concernant les logements abordables et les logements au prix du marché rend difficile l'évaluation d'initiatives politiques spécifiques et le suivi des progrès accomplis dans la réalisation des objectifs à long terme fixés par les différents niveaux de gouvernement.
Conclusion
Les problèmes complexes nécessitent innovation et créativité pour être résolus. En comprenant les défis dès les premières étapes du pré-développement, de la recherche de sites approuvables et économiquement réalisables à la documentation des résultats réels en matière de logement, nous construisons des solutions de données et de collaboration qui accélèrent et optimisent l'offre de logements.
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